현장 전체에 대한 점유가 곤란한 경우 유치권 행사 방법, 하도급변호사

안녕하세요. 법무법인 숲 입니다

​건설 공사를 하다보면 공사대금을 받지 못하는 경우가 있습니다. 이 경우 공사대금을 받을 수 있는 강력한 방법 중 하나로 유치권 행사를 생각해볼 수 있는데요. 문제는 유치권 행사는 공사 목적물에 대한 실질적인 점유가 있어야 한다는 점입니다. 만약 공사 목적물 전체를 점유하기 곤란한 대규모 현장이라면 어떻게 유치권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 알아보도록 하겠습니다.

관련 법리

민법은 아래와 같이 유치권에 대해 규정하고 있습니다.

대법원은 「주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다」고 판시하였습니다(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 95다16219판결).

위 사건의 주택은 2층짜리 건물 4동에 불과하였습니다. 그런데 주택 공사와 같이 건물을 점유하기 용이한 경우가 아니라면, 수급인은 어떻게 현장을 점유해서 유치권을 행사하여야 할까요.

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대법원 2007. 9. 7. 선고 2005다16942 판결

가. 기초사실
1) 피고는 7동 총 56세대 규모의 다세대주택을 재건축하는 공사 중 창호, 기타 잡철 부분 공사(이하 ‘이 사건 공사’라 합니다)를 하도급받았습니다.
2) 피고는 2003. 5.경 이 사건 공사를 완료하였는데 원사업자로부터 총 267,387,000원의 공사대금 중 157,387,000원을 받지 못하였습니다.
3) 이에 피고는 신축된 다세대주택 중 구분소유권의 목적인 한 세대(이하 ‘이 사건 주택’이라 합니다)를 점유​하고 2003. 5. 13. 유치권 행사의 통지를 하였습니다.

​나. 문제점
공사대금 채권자가 목적물의 일부를 점유한 경우, 그 일부 점유로 인하여 성립하는 유치권의 피담보채권이 전체 중 해당 일부분의 공사대금으로 제한되는지, 또는 전체 공사대금이 피담보채권으로 담보되는지 여부가 문제됩니다.

​다. 대법원의 판단
1) 대법원은, ① 이 사건 공사계약이 다세대주택에 대한 재건축공사 중 창호와 기타 잡철 부분을 일괄적으로 하도급한 하나의 공사계약인 점, ② 공사대금이 구분 건물의 각 동호수 별로 구분하여 지급하기로 한 것이 아니라 공사 전부에 대하여 일률적으로 지급하기로 약정되어 있었던 점, ③ 공사에 공유부분인 각 동의 현관, 계단 부분에 대한 공사 등이 포함되어 있었던 점, ④ 피고가 지급받은 공사대금이 특정 구분건물에 관한 대금이 아니라 이 사건 공사의 목적물 전체에 관한 것이었다는 점 등을 근거로, 공사대금채권 전부와 공사 목적물 전체 사이에는 관련성이 있다고 보았습니다.
2) 한편 대법원은 피고가 현재 나머지 목적물에 대하여는 점유를 상실하고 이 사건 주택만을 점유하고 있다고 하더라도, 유치물은 그 각 부분으로써 피담보채권의 전부를 담보한다고 하는 유치권의 불가분성에 의하여 이 사건 주택은 이 사건 공사로 인한 공사대금채권 잔액 157,387,000원 전부를 담보하는 것으로 보아야 한다​고도 판단하였습니다.

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결론 및 시사점

유치권은 공사대금을 받을 수 있는 강력한 수단이지만, 현실적인 점유를 요한다는 점에서 행사하기가 쉽지 않은 권리입니다. 그러나 대법원이 유치권의 불가분성을 근거로 일부 점유를 통한 전체 채권의 담보를 인정한 이상, 목적물의 일부 점유만으로도 유치권을 충분히 행사할 수 있다고 볼 수 있습니다.

공사대금을 받지 못해 유치권 행사를 검토하고 있으시다면, 일부라도 점유를 확보하시기 바랍니다. 일부 점유만으로 공사대금 전체를 담보할 수 있습니다.