유치권 행사의 범위는 어떻게 되는가? by 김나윤 변호사

안녕하세요. 법무법인 숲 김나윤 변호사 입니다

이번에도 지난 시간에 이어 유치권에 대해 알아보려 합니다. 유치권 행사가 공사대금을 지급받기 위한 가장 효과적인 수단이라는 점에 대해서는이미 말씀드린 바 있습니다.그런데 만일 건물 자체에 대한 공사가 아니라 건물 외부 간판 등의 설치공사를 하도급받은 수급사업자의 경우 해당 설치공사를 완료함으로 인해 발생한 채권으로 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있을까요?

민법 제320조 유치권

민법 제320조는 유치권에 대하여 규정하고 있습니다. 유치권 행사를 위해서는 1) 대상 물건이나 유가증권이 타인 소유로 되어 있어야 하고, 2) 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있어야 하며, 3) 행사자가 해당 물건이나 유가증권을 적법하게 점유하고 있어야 하고, 4) 양 당사자 사이에 유치권을 배제시키는 특약이 존재하지 않아야 합니다.

한편, 대법원은 “유치권의 피담보채권은 ‘그 물건에 관하여 생긴 채권’이어야 한다”고 판시하였습니다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다96208 판결 등 참조).
그렇다면 앞서 말한 건물 외벽 간판설치대금채권의 경우 그 물건, 즉 건물에 관하여 생긴 채권으로 볼 수 있을까요?

2. 건물 외벽 간판 설치공사 대금채권을 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 있는가? – 없음

대법원은 이에 대하여 “이 사건 유치권의 피담보채권은 삼보종합건설과의 하도급계약에 따라 이 사건 호텔의 외부 간판 등의 설치공사를 완료함으로써 발생한 채권임을 알 수 있다. 그런데 건물의 옥탑, 외벽 등에 설치된 간판의 경우 일반적으로 건물의 일부가 아니라 독립된 물건으로 남아 있으면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리할 수 있는 것이 충분히 있을 수 있고, 그러한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 간판 설치공사 대금채권을 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없다.”라고 판시하면서 건물과 간판설치대금채권 간의 견련성을 부정하였습니다.“ 이처럼 법원은 독립된 물건이면서 과다한 비용을 들이지 않고 건물로부터 분리가 가능한 경우는 건물의 일부로 보고 있지 않으며, 따라서 건물 옥탑, 외벽 등의 간판 설치공사 대금채권은 그 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니라고 판단하였습니다.

3. 결 론

이처럼 유치권은 공사대금지급을 확보하기 위한 가장 확실하고 강력한 수단이지만, 유치권 행사를 위해서는 타인 소유의 물건을 점유하고 있고, 그 물건에 관해 생긴 변제기에 달한 채권이 존재해야 하는 등의 요건이 선충족되어야 합니다. 법원은 독립된 물건으로 건물로부터 쉽게 분리되는 간판의 경우는 건물 자체에 관해 발생한 물건으로 보고 있지 않은바, 이러한 점을 사전에 숙지하시어 유치권 행사에 차질을 빚지 않도록 유의하셔야겠습니다. 이와 관련하여 의문이 있으시다면 반드시 전문가에게 자문을 구하실 것을 권고드립니다.